Ara
  • Öz&Partners Avukatlık ve Danışmanlık

(Bu konuyla ilgili danışmanlık için tıklayınız)


Kiracınız Kira Zammını Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?

Öncelikle kira sözleşmelerinde kira artış bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi düzenlenirken yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış bedelini, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirleyebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Bedeli Kararlaştırılmamışsa;

Eğer kira sözleşmesinde kira artış bedeli kararlaştırılmamışsa kira artış bedelinin belirlenmesini dava yoluyla mahkemeden talep edebilirsiniz. Hakim, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde ve hakkaniyete uygun bir kira artış bedeline hükmedecektir.

Yargıtay, son dönem kararlarında kira artış bedeli sözleşmede kararlaştırılmadıysa kiracının tahliyesinin talep edilmeyeceğine hükmetmektedir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Bedeli Kararlaştırılmışsa;

Kira sözleşmesinde kira artış bedeli belirlenmiş ancak kiracı kiraları artış yapmadan yatırıyor ise; kiracı sözleşmeden kaynaklı borcunu tam olarak yerine getirmemiş sayılacaktır. Bu sebeple ifa borcunu yerine getirmeyen kiracıya karşı farklı hukuki yollara başvurabilirsiniz.

1- Sadece Ödenmeyen Kira Artış Bedellerinin Tahsilini İstiyorsanız


Kiracının ödemediği kira artış bedellerini istiyor; ancak kiracının tahliyesini istemiyorsanız ilamsız icra takibi açarak kira artış bedellerinin tahsilini sağlayabilirsiniz.


2- Ödenmeyen Kira Artış Bedeli ile Birlikte Kiracının Tahliyesini İstiyorsanız


Bu durumda kiracıya, bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderip tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilirsiniz. Ancak daha kısa sürede tahliyenin sağlanmasını istiyorsanız tahliye talepli icra takibi başlatarak kira sözleşmesini sonlandırmanız daha doğru olabilir. Bunun dışında bir de kiracının temerrüde düşmesi sebebiyle açılabilecek bir tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilirsiniz.


a. İki Haklı İhtar Göndererek Tahliye Davası Açılmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi


Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 Maddesi uyarınca kira artış bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunup, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilirsiniz.


Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi için; bir kira yılı içerisinde iki farklı ay için ödeme yapmamış olması gerekmektedir. Bu kira alacakları muaccel alacaklar olmalıdır. İki haklı ihtar gönderilen kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir. Davada ileri sürülmese dahi mahkeme resen dikkate alacaktır.


Her ne kadar gönderilen ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi şekil şartı olmasa da açılacak dava için delil niteliği taşıyacağından ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir. Ödenmeyen kira bedelleri için açılan icra takibi de ihtar niteliğinde sayılmaktadır.


Bu davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi iken; görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.


b. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi


Kira artış bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatabilirsiniz. Bu yöntemle hem ödenmeyen kira bedellerini talep edebilir hem de kiracının tahliyesini sağlayabilirsiniz. Bu yöntem tahliye için en hızlı yöntemdir. Zira icra takipleri dava gibi uzun bir süreç değildir. Ancak kiracının itirazı halinde her ne kadar tahliye davası kadar uzun sürmese de itirazın kaldırılması/iptali için dava açmak gerekecektir.


Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 gün içinde kiracı borca itiraz etmezse ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa tahliye edilebileceği hususu kiracıya bildirilir.


Kiracı tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmez ancak 30 günlük süre içinde takip masrafları dahil tüm borçlar ödenirse bu halde kiracı tahliye edilemez. Fakat kiracı tarafından itiraz edilmez ve 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa İcra Hukuk Mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilirsiniz.

Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse,


Kiracı sözleşmedeki imzaya değil sadece borca itiraz etmişse; İcra Hukuk Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması Davası ile birlikte tahliye talebinde bulunabilirsiniz. Kiracı sözleşmedeki imzaya itiraz ederse Genel Mahkemede İtirazın İptali Davası açabilirsiniz.


c. Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası Açılmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi


Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı kira artış bedellerini ödemezse, kiracıya yazılı bir ihtar ile süre verip; bu sürede kira bedellerini ödememesi halinde sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilirsiniz. Bu süre 30 günden az olmamalıdır.


Yazılı ihtarname gönderildikten sonra kiracı 30 günlük süre içerisinde kira artış bedellerini ödemez ise; başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın ve kira döneminin sonu beklemeden temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilirsiniz. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen karar ile icra dairesinde tahliye sürecini başlatabilirsiniz.


ALDIĞINIZ KİRA ARTIK EMSALLERİNDEN ÇOK DÜŞÜK BİR SEVİYEDE KALMIŞSA NE YAPABİLİRSİNİZ?

Kiracınız ile yaptığınız sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmiş ve anlaşmış olduğunuz kira artık emsallerinden çok düşük bir seviyede kalmış ise; belirli kurallara uyarak mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilirsiniz. Açacağınız kira bedelinin uyarlanması davası ile yeni kira döneminde kiranın emsalleriyle eşdeğer bir seviyeye gelmesini sağlayabilirsiniz.

Hakim, kira sözleşmenizde böyle bir anlaşma olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde karar verecektir. Mahkeme bu davada bir önceki yılın TÜFE değişim oranı ile bağlı değildir.

Öz Avukatlık ve Danışmanlık info@ozavukatlik.net

(Bu konuyla ilgili danışmanlık için tıklayınız)